5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产苏州市相城区邮编是多少行业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，苏州市相城区邮编是多少而(ér)对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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