OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董(dǒng)事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的(de)原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦(tǎn)言(yán)，事一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的(de)资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的(de)面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在(zài)管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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