万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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