万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”单亲家庭是什么意思

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元单亲家庭是什么意思。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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