OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行(xíng)了(le)解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的(de)扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息的第(dì)一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客(kè)户，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季(jì)度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有那(nà)么多储备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据(jù)自(zì)身需(xū)求和预(yù)算挑选区(qū)域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台(tái)和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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