近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期(qī三大球和三小球分别是什么 三大球的起源)限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　三大球和三小球分别是什么 三大球的起源ong>观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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