OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到(dào)租(zū)金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价(jià)格出(chū)现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中(zhōng)管理人(rén)就相关(guān)事项进(jìn)行(xíng)了解释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三(sān)周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一(yī)些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调(diào)租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了(le)一(yī)定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目(mù)在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的(de)管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能(néng)面临(lín)了(le)一(yī)些(xiē)突发情况需(x织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思ū)要解决(jué)，但是这(zhè)和我们(men)在(zài)张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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