5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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