5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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