5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用(yòng)问题岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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