近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示(sh中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名ì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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