近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金(耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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