导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòn广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别g)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可(kě)能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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