文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进三万日元等于多少人民币多少行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)三万日元等于多少人民币多少工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 三万日元等于多少人民币多少