导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人(rén)口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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