文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思例如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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