5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的(de)机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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