OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波(b2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单ō)动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但(dàn)是(shì)，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎn2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单g)其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租(zū)户(hù)还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但本着(zhe)对(duì)首批扩募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的态度(dù)，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这(zhè)次(cì)项目的大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身(shēn)需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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