OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私正、异、新，正异新的区分(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说明(míng)会上，运营(yíng)团队(duì)表示了(le)对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一(y正、异、新，正异新的区分ī)些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是(shì)两千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前(qián)突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信心(xīn)。”

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