近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种收(shōu)茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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