5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了(le)三(sān)年来(lái)的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗来(lái)分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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