万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。拙荆是什么意思，拙荆是什么意思ong>

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？