5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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