导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素)存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(f润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素áng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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