文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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