OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今，二级(jí)市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规(guī)避的(de)原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也有将c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租(zū)和换租(zū)都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的(de)第一步，也(yě)是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维(wéi)持预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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