5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tō善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么ng)股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(s善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么hù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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