万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年rong>不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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