近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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