OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了(le)一定提(tí)振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平(píng)台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城(chéng)这(zhè)三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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