近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fē七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数n)红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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