万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

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　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(sh体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？0000; line-height: 24px;'>体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？àn)其(qí)身？

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