饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(sh感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜àng)述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来(lái)对(d感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜uì)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就不(bù)同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需要看各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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