近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供(gō非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读ng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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