5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼)之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确(què)定(dìng)性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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