5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(m伊拉克是不是被灭国了ù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)伊拉克是不是被灭国了到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)伊拉克是不是被灭国了流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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