导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高crong>户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c