近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(d数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意ào)期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìn数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意g)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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