导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(h一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思ù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议明确(què)指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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