导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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