文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条件明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的(jiàn)的(de)可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的dì)面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的trong>预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。