OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPP三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么O方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么(me)深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换(huàn)租都属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的(de)大(dà)租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活(huó)跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一些其他(tā)在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常(cháng)小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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