文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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