5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐(不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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