OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注(士官生是什么意思，大学士官生是什么zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对(duì)此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间(j士官生是什么意思，大学士官生是什么iān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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