导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato>户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。