导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次g>城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。