5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资(z现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少ī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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