导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期(qī)。

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