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　　万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(ji斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说ù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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